根据2026年初的房价数据，郑州房价呈整体下行态势（二手房同比跌幅一度接近10%），但“大幅下滑”更多集中在供应严重过剩、缺乏配套支撑的外围区域。
以下是房价下滑最明显的“高危”板块及具体原因：
三大“高危”下滑板块
西四环附近（常西湖以西）：供应严重过剩。碧桂园、恒大等超级大盘集中，开发商为回笼资金持续降价，已回归成本价。
南四环沿线及二七新区：领跌的“重灾区”。作为主城区唯一连续5年未涨价的区域，存在大量千亩刚需盘且配套落地差，万科、鑫苑等名盘价格停滞在1.3万/㎡左右甚至更低。
远郊新区（绿博、雁鸣湖）：流动性枯竭。距离主城太远，缺乏人口与产业支撑，属于“跌破底价”也难以出手的区域。
为什么这些区域跌得狠？
1. 天量供应与“内卷”：二手房挂牌量超12万套。尤其是在管南、二七新区，千亩大盘扎堆，邻居间“价格战”激烈，拉低了整个片区均价。
2. 房龄老化与产品过时：市场上2016-2020年间交付的次新房超53万套，导致房龄超过10年且无优质学区、物业差的老旧小区被加速抛售。
3. 缺乏实际配套：二七新区等板块规划的商业、商务中心长期烂尾，无法支撑房价溢价。
市场整体概览
新房：4月第1周均价约 10,421元/㎡，主城核心区相对坚挺，外围降价明显。
二手房：2月挂牌均价约 1.04万元/㎡，同比下跌6.57%-9.73%，议价空间较大。
市场冷热分化非常严重，建议优先考虑主城核心、优质学区或稀缺改善盘，远离供应天量的远郊新区
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